Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?
Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.
Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.
Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.
- Что такое лизинг и зачем он нужен?
- Объекты лизинговых правоотношений
- Виды лизинга для граждан
- Как работает механизм жилищного лизинга?
- В каких случаях актуальна схема лизинга?
- Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга
- Плюсы
- Минусы
- Требования к клиенту при оформлении
- Требования к объекту
- Пакет документов
- Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?
- Погашение
Что такое лизинг и зачем он нужен?
Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.
По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.
Объекты лизинговых правоотношений
Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.
Виды лизинга для граждан
Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.
В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.
Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.
Как работает механизм жилищного лизинга?
Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.
На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.
В каких случаях актуальна схема лизинга?
Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.
Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.
Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга
Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).
В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.
И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.
Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.
Преимущества и недостатки
Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.
Плюсы
- Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
- Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
- Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
- Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
- ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
- Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
- Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).
Минусы
- Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
- Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
- Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
- Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.
Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?
Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.
Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.
Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.
- Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
- Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
- Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
- Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
- Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
- Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
- Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.
Специфика приобретения
Требования к клиенту при оформлении
Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.
Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.
Требования к объекту
Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.
Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).
Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.
- объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
- в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
- само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.
Пакет документов
В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.
Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?
- Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
- Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
- Размер первоначального взноса.
- Схема лизинговых платежей.
- Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
- Процедура возврата денег после расторжения сделки.
Погашение
Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:
- арендная плата (для выкупа жилья);
- вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).
Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?
Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.
Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).
По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:
- выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
- перезаключить договор еще на один срок;
- вернуть объект лизинговой компании.
Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.
Стандартные требования к юрлицу:
- компания представлена на рынке от 12 месяцев;
- ее деятельность прибыльна;
- нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).
Где можно оформить квартиру в лизинг?
Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.
Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.
По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.
Для оформления продукта достаточно трех документов.
Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.
Советы профессионалов
На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?
- Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
- Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).
На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.
Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!
Частный инвестор, предприниматель и автор этого блога.
Источник http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kvartira-v-lizing.html